세상을 이기는 뱅크코칭샘

 

안녕하세요 오늘은 수요일 경매투자반 2주차입니다. 아침에 둘째를 맡기고 부랴부랴 왔습니다. 봄비가 부슬부슬 오는 날씨에 배우러 가는 마음이 너무 가볍고 즐거웠습니다. 오자마자 공부준비를 하는데 앞기수 어느분이 무피투자로 재건축 경매 받았다는 이야기를 듣고 공부를 더욱 열심히 해야겠다는 생각이 드는 2주차입니다. 오늘은 임장하는 노하우에 대한 강의입니다.

임장을 준비하기전에 필요한 것이 임장 전 준비단계입니다. 임장보고서를 제대로 쓰고 사전 조사를 해봐야 보고서 쓰는 능력이나 물건을 보는 능력이 키워나가야 한다. 임장보고서는 사건 물건 공부 및 예행연습의 실력이 향상되는 단계라고 볼 수 있습니다. 임장보고서는 수익률을 극대화하기 위함이며 물건에 대한 총체적 데이터를 수집한 후에 물건의 가치를 판단하는 수단이된다.  부동ㅎ산경매에서 임장의 중요성은 현장의 객관적 정보를 기억하게 하고 입찰가를 산정하는데 중요한 정보를 주는것이다. 또한 투자 성장일기가 되는 자신만의 스토리가 될 수 있다.


 

1. 물건의 개요에 대한 파악을 종합적으로 넣어야한다.

 물건의 개요란 그지역의 큰지도, 지하철 노선, 교통편등을 조사하여 기록하고, 감정가 최저가 등도 잘 적어놓아야 한다. 이유는 지금 시세와 감정가가 차이가 날수도 있고, 최저가는 입찰보증금이 부족해서는 안되기때문에 적어놓아야한다. 그 다음 중요한것이 대지면적, 전용면적, 공급면적에 대해서 그 물건의 평수를 확인해야한다. 공급면적과 전용면적을 모르겠다면 인터넷을 뒤져보고 그 물건의 평수와 방 갯수, 구조를 파악해서 넣어야한다.



 

2. 권리분석 및 물건의 현황

 말소기준권리가 근저당인지 최우선변제액이 있는지, 전세자나 전입자가 누구인지, 인수금액이 있는지 등을 잘 파악해야한다. 최우선 변제액으로 모두 해결되는지 남은 금액을 해결해줘야하는지 등도 써놓도록 한다. 예상 명도금액도 적어놓는다, 명도 비용은 강제 집행비용과 미납 관리비도 생각하고 명도비를 책정해야한다.

 

  여기서 입찰가를 산정할때는 위에 말한 인수되는 금액이 있는지 미납관리비가 있는지 등을 알아야 한다. 이유는 관리비 등이 인수자에게 넘어가기 때문이다. 요즘 똑똑한 임차인은 경매로 넘어가면 월세를 안낸다는 것을 알고있고, 관리비를 인수인이 받는 다는 것을 알고 있는 임차인들도 많아서 미리 조사해서 낙찰 금액에 같이 산정해야한다.

 

3. 점유자 만나서 내부상황 조사하기

실제 주인이나 점유자를 만나서 그 내부 집상황을 꼭 봐야한다. 이유는 인테리어나 사용감에 따라서 입찰자가 수리비용과 추가비용이 생각보다 부담스럽기 때문이다. 싱크대, 장판, 벽지, 화장실, 테라스 샤시 등을 자세히 보셔야 합니다. 그런데 이럴때 경매낙찰하러 왔다고 하면 점유자가 부담스러울 수 있으니 꼭 제3자인척으로 하거나 부동산에서 왔다고 해서 친절하세 자세히 물어보거나 점유자 이름을 물어보고 조사하러 온것처럼 해도 들여보내줍니다. 그러니 경매자라고 하지말고 부동산과 이야기하거나 도움을 주려온 온사람으로 해야한다. 차후에 낙찰을 받고나서도 전세를 그대로 두기도 하면 더욱 비용을 아끼게 때문에 점유자와는 좋게 들어가는것이 명도비용, 인테리어 비용등을 아낄수 있기때문에 센스있는 방문이 필요하다. 또 방법은 관리사무소에 방문하여 미납 관리비, 집 상태등을 미리 경비원 아저씨가 많이 알수도 있으니, 누수나 그집상황, 관리비 상황 집의 노후, 전기상황, 보일러 상황등을 관리사무소가 많이 알고있으니 꼭 들려서 확인하고 와야한다.



4. 시세 및 지역조사 꼭 알아보기

시세 및 지역조사를 해야하는데 특히 빌라는 시세가 잘못되는 경우나 신뢰가 안되는 경우가 많으니 국토부에서 제공된 실거래가나 kb 부동산 실거래가로 파악해야한다. 빌라는 지역 상태에 따라서 거래가 천차만별이고 다운계약서도 많이되니 그 물건상태와 확인해서 산정하고 가격도 깍이는 경우가 많다.

아파트의 경우는 국토부에 들어가서 실거래가를 보고 3년동안 5년동안의 평균 거래 움직임을 보고, 네이버 매물을 확인하여 층수 상황, 평수, 역과 어느정도 차이가 있는지도 차이를 알고 현재의 분위기를 파악해야햔다. 실거래보다 매물이 낮게 나오면 상황이 안좋은 것이다. 그리고 실제 부동산에 있는 사격은 호가 즉 주인들이 원하는 가격만 나오고 실거래가격을 국토부나 네이버 부동산,  kb부동산에서 확인하는 것이 좋다.

 

 

빌라의 가격은 지역 위치 평수에 따라서 가격이 천차만별이기 때문에 빌라들의 상황에 따라서 가격을 다르게 산정하고 부동산의 능력에 따라서 이 빌라 얼마에요 라고 해도 가격 산정이 힘들다. 물건 소직 속도, 전세, 월세의 흐름이 빠른지 잘 나가는 편인지 실제 구체적으로 부동산에 질문을 할수 있어야한다. 세가 잘나가는 지역인지 구체적으로 얼마만에 나가는지 꼭 전세나 매물이 얼마나 나오는지 세액은 얼마나 거래가 되는지 실제 가격, 조건, 기간등 구체적으로 물어볼 수 있어야한다.

꼭 중요한 사이트 3가지 필수 사이트입니다. 국토교통부 사이트, kb부동산, 한국감정원 사이트를 이용하여 시세 및 지역 가격에 대한 정보를 꼭 검색해야한다. 추가 좋은 어플은 부동산 지인, 호객노노 어플이 정보가 다양하다. 서울부동산 정보과장, 경기부동산포털, 스마트GIS인천 사이트도 잘 활용하면 좋습니다.

5. 전세 물건별 가격과 전세 매물현황 확인하기

네이버 부동산을 통해서 가장 중요한것이 전세가격을 꼭 파악해야한다. 정말 좋은 지역도 전세가율이 높지만, 구입하기는 싫고 꼭 살기는 해야하는 산업단지라던가, 교통편은 좋지만 오랫동안 살기는 힘든 그런 물건들은 전세가격이 높을수는 있으나 실거래를 잘 안되는 경우가 많다. 20평대 살다가 그동네에서 30평대로 옮기면서 그 지역에 고이는 지역이 있는가하면 흐르는 지역 사람들이 잠깐 살다가 빠져나가는 지역인지 공부해야한다.

 

 

월세에서 중요한것은 지역마다 월세보증금의 저항선이 있다. 학교근처인지 산업단지인지등을 파악해서 보증금 저항선이 얼마인지 파악해야한다. 월세 보증금 구하느라 얼마 들오고오는 조사해서 자신의 실제 투자금액을 파악할 수 있어야한다. 또한 1년 2년 뒤에 계약이 돌아올때 무피나 플로스피로 세팅이되더라도 자신이 계약이 돌아오는 기간에 빠지는 보증금에 대해서 내가 맞출수 있어야하니 꼭 미리 계산해놔야한다.  월세가 빨리나가는지 소진속도도 꼭 조사해서 얼마나 걸리는지 알아야한다.

 



6. 호재를 꼭 확인해야한다.

꼭 가격이 오르기 위해서는 실거주자도 필요하지만 투자자도 자주 들어오는지 알아야한다. 그러면 네이버 검색이나 검색을 통해서 호재와 악재도 알아내야한다. 지금 중요한 악재는 공급물량이다. 어느반경에 몇세대정도가 공급되는지 입주시기는 언제인지, 몇평인지 공급물량과 내 물량의 차이와 공통점으로 어떤 영향을 주는지 알아야한다. 호재는 블로그에 검색해보시면 다 나오고 최근 몇년 안에 이뤄지는지 알아야한다. 특히 교통편 호재 산업단지등을 조사할 수 있어야한다.

한국산업단지공단이라는 사이트에 들어가면 주요사업, 산업입지 조사연구, 산업입지 정책 연구조사, 주요사업, 보고서 및 통계자료를 활용해야한다.




7. 현장에서 편의시설 및 살기좋은지등을 파악해야한다.

부동산은 보통 여자들이 고른다. 그러니 여자들이 좋아할수 있는 호재들이 있는지 조사해야한다. 특히 마트, 백화점, 시장, 학교등을 조사해야한다. 그리고 그주위에 빌라의 경우 신축빌라나 공급물량등을 파악해서 현장파악이 중요하다. 특히 교통편, 도보, 대중교통 등 여성으 좋아할 요소등을 조사해서 현장의 분위기를 꼭 3번 이상 방문하여 조사하도록 한다.

꼭 원하는 곳 한곳만 보지마시고 그 주위에 비슷한 경매물건을 몇개 더 골라서 여러개를 보고와야한다. 임장할때 여러군대를 보고와야한다. 그래야 그 지역에 대해서도 다양한 방면으로 알게되고,  폐찰이되도 다른 물건들을 볼 수 있기때문이다.

 

오늘 3시간 공부하고나니 학생들 마음이 좀 이해가 되네요. 3시간 공부한것 복습해야 꼭 내것이 될것 같아요. 그리고 강사님 하신 이야기가 마음에 와닿앗습니다. 내가 안다고 생각하면 공부가 안되고 내가 모른다고 생각해야 더 질문하게되고 실제로 해보고 고민해야 많은 공부와 정보를 받아들이게 된다는 말이 박혔습니다. 오늘도 화이팅 입니다.