경매 기초강의 듣고 부동산 시장 흐름 파악주기 알아봐요

 안녕하세요. 요즘 둘째를 낳고 아이들 교육도 신경이 쓰이고 나중에 노후에 대한 고민이 이만저만이 아니었는데요 그래서 경매를 공부해 보고자 이런저런 유튜브도 보고하다가 괜히 잘못 공부하면 안될것 같아서 교대에 있는 한 경매 학원에서 수강을 하게되었습니다. 처음엔 기초반을 온라인으로 듣고 지금은 준비반으로 수요일 시간이 맞아서 오전에 듣고 오고 있습니다. 좋은 정보들이 많아서 천천히 기록하고 알려드리도록 하겠습니다.

부동산 흐름 파악 주기를 살펴보도록 하겠습니다.

아파트를 기준으로 이 표를 참고해서 투자를 하거나 구입을 하시면 좋을것 같아서 공유합니다. 이것은 이론일 뿐이고 지역마다 다르기때문에 10년 주기라고는 하지만 5년 주기인곳도 있고 지역마다 시기마다 좁아지기도 하고 길어지기도 하니 이것에 대해서는 지역공부를 하면서 투자해야한다.

A구간: 초기 상승기 B구간 

 후기상승기 C구간: 초기하락기, D구간 : 후기 하락기 이렇게 구별해서 지역을 보고 서울의경우는 상승은 높고 하락은 낮기때문에 전체적인 그림이 우상향 그림을 그리는 지역인지를 봐야한다.

초기 상승기 : 사람들이 떨어져서 오르는 반등 지점을 모르기때문에 초기 상승기를 잘 알아야 투자에 성공한다. 젓점을 알야하는데, 이건 아무도 모른다. 최소한 저점 안에서도 리스크가 적은 공간을 파악할 수 있어야한다. 초기상승장때는 후기 하락장을 지나서오기 때문에 사람들이 관심이 없고 분위기가 얼어져있는 분위기고 물량도 많은 시점이다. 이때 뉴스에서는 거래량이 증가하고 있다. 이런 뉴스들이 나오거나 급매중심으로 거래가 조금씩 늘고 있다는 뉴스가 나오면서 하락장의 분위기를 계속 혼재해 있는 분위기를 말한다.

적극 투자에 참여하지는 못하고 예를 들면 2013년도때가 이런 느낌이다. 2015년은 후기 상승기라면 이전 시기 냉냉한 분위기를 초기 상승기 분위기를 잘 살펴봐야한다. 부동산 가격이 안오른다고 소홀할 것이 아니라 뉴스를 보면서 시장 상황을 걔속 살펴볼 필요가 있고 거래가 늘고있는 분위기이면 이때가 매수 시기이다. 

계속 가격이 떨어지다가 어느순간부터 가격이 안떨어지는 구간이 생긴다. 예를 들면 1억 짜리 물건들이 계속 떨어지다가, 6500만원 선에서 더이상 떨어지지 않는 구간이 생기기고 물건 수가 쌓여있다가 물건이 줄어있으면 그것은 초기 상승장이다. 계속 지켜는 기간이 3개월에서 6개월 사이에 어떤 구간에 떨어지면서 거래가 이뤄지면서 물건이 계속 쌓이지 않으면 이때를 본다. 따라서 모니터링을 하는 지역을 몇군대 정해서 계속 가격상승과 하락의 그림을 계속 살펴보면서 급매를 노리거나 하락장에서 구입하려면 모니터링이 중요하고 부동산과의 관계가 중요하다. 이럴때는 입찰경쟁률도 낮고 더떨어질까봐 사람들이 입찰경쟁률도 낮고 사람들이 매도도 못한다.

B구간 : 후기 상승기 

 이때는 전체적으로 상승기류이기때문에 모두 오르고 있고, 급매도 없고 이때는 입찰률이 80프로에서 90프로까지 가기때문에 이땐는 경매물건이 가장 적고, 물건도 없다 왜냐하면 일반 매매로 이미 거래가 잘 이뤄지기 때문이다. 이때는 뜨거운 시장이기 때문에 이때는 분위기는 좋지만 투자하기 힘든 시기이다. 이때는 부동산이 계약하느라 바빠서 물건도 볼 수도 없다. 이때가 경매하기 힘들다. 매매가 상승률도 최고가를 찍는시기이다. 

이때 경매는 신건입찰을 많이하거나 감정가보다 높게 입찰이 이뤄지고 100%이상의 입찰률을 기록한다. 경쟁률도 몇십명에 달하기도 한다. 물건 내놓고도 사람들이 물건을 걷어들이고, 한주간에 물건값이 계속 오르는 분위기를 말한다. 이때는 분양을 조심해야한다. 후기상승때 분양은 입주할때 가격이 하락장일 수 있으니, 부동산 후기 상승장때는 위험할 수 있으니, 조정지역이 아닌지역으로 접근을 해야한다. 이때는 정부의 규제정책이 엄청 심해지는 기간이 바로 이때이기도 한다. 이때 뉴스는 대부분 어떤 지역이 규제가 시작되었다, 어디 분양경쟁률이 100:1 이다 이런 말들이 많을때를 말한다.

C구간 : 초기하락장 

이때의 초기하락장으로 들어간 지역은 투자를 안하는것이 돈을 버는 방법이다. 초기하락장이 짧을 것 같은 지역은 들어가도 되지만 초기하락장이 길것 같은 지역은 투자해서는 안된다. 왜냐 계속 떨어질 것이이기 때문이다. 지역마다 성격이 있으니, 이때는 청약률도 낮고 물건이 많이 풀렸을때를 말한다. 이때는 매도하는 내 물건이 초기하락장이면 미리 시기를 타서 미리 팔수 잇어야한다. 이때는 물건에 대해서 잘 매도하고 나와야한다. 그러면 물건이 후기 하락장 구간에 묶이면 물건을 매도할 수 없는 시기에 묶이게된다.  

D구간: 후기하락장 

이때의 정부의 정책이 각종 혜택과 비과세 혜택이 막 나오기 시작한다. 2012년의 부동산 시장을 말한다. 이때는 경기가 너무 안좋으니 정부의 규제가 풀리고 각종 혜택이 나온다. 이럴때는 악성 미분양이 많이 나오기 시작한다. 후기 하락장에서는 악성 미분양이 엄청 쌓여있고 이 미분양이 해소가 되어야 상승기류에 들어간다. 이런 후기 하락장의 악성 미분양의 물건을 저렴하게 구입하는것도 좋다. 새아파트이기때문이 이때 저렴하게 구입해서 전세를 놓고 상승기류때 매도를 하면 좋다. 

마지막으로 하고싶은 이야기는 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 내가 어떤지역으로 어떤 투자본으로 어떤시기에 하느냐에 따라서 매수시기도 중요하지만 매도 시기도 공부를 잘하면 꼭 성공할 수 있다. 항상 원칙과 목표를 가지고 앞으로 남은 인생을 두아이와 여유를 가지고싶은 간절함으로 강의를 듣고있습니다. 이글을 보시는 분들에게 도움이 되셨으면 합니다.